自宅を賃貸に出すまでの全体手順/共働きからFIRE

こんにちは。まだ不動産会社に広告依頼を出す手前のところですが、手順や色々確認したことを共有していきます。下記の3つ目ですね。

  • 自分の家を賃貸に出したらいくらくらいになるか
  • 転勤から戻ってきた時に出て行ってもらえるか
  • 査定~借り手の募集~賃貸契約、退去までの流れは
  • 自宅に家具や電化製品が残っている場合の扱い
  • 仲介手数料や管理委託費用はいくらか
  • どんなトラブルが想定されるか
  • 仲介会社・管理会社はどうやって選べばよいか。大手か地元か
  • 確定申告でもどるお金は
  • 自宅が夫婦共同名義の時の賃貸契約取り扱いは、税は

査定~借り手の募集~賃貸契約、退去までの流れ

4社ほどに確認し、かつ 公益財団法人不動産流通推進センターが運営する不動産ジャパンの「貸すときに知っておきたいこと」が非常に参考になりました。

一応ざっくり流れをまとめると。

  1. 将来どうするかを決める(戻って住むのか、売るのか、貸し続けるのか)
  2. 市場の家賃相場を確認する
  3. 収支(表面利回り、実質利回り)を確認する。
  4. 不動産仲介会社に賃料の査定を依頼する。(机上と、現場確認と両方あり)
  5. 不動産仲介(+管理)会社を選ぶ。
  6. 入居者募集要件、契約条件(普通借家か定期借家か)入居者基準を決める
  7. 入居希望者を審査し、賃貸借契約をする
  8. 入居後は管理(委託するか、自分でやるか)

不動産会社の選び方

今、まさに選ばなければいけない状況なのですが、遠隔地なので実際の査定(上記4の現場確認)と5-6をある程度まとめてやってしまいたく、電話や資料で比較・確認中です。

確認するポイントは以下かなと

  1. 不動産仲介会社との契約形態(媒介・代理・専任媒介・転貸など)や条件を確認
  2. 募集方法を確認(アットホームやSUMOなどどこに出すか)
  3. 不動産仲介会社に管理も委託する場合の条件(家賃保証有無、管理手数料、更新料、退去業務手数料、業務内容)
  4. その不動産会社の管理物件の平均入居率
  5. 相性や対応の早さ
  6. 賃貸住宅管理機構に登録しているか

6は国土交通省のページで確認できます。素人にとっては、町の不動産屋さんに「仲介メイン」と「管理メイン」があって、知っている不動産屋さんが仲介だけでなく管理も優秀か、見極めにくいです。実際地元で長年やってる不動産屋さんが下記には登録されておらず、ちょっと迷っているところ。

https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/chintaiKensaku.do?outPutKbn=1

また、大手不動産会社であればよいかというと、結局募集も管理も地元の不動産会社に下請けするらしく、中に会社が複数はさまることでのコミュニケーションが面倒・時間がかかるという話も聞きます。

もう少し比較し絞り込むことにします。

今日はここまでです。また進捗があればまとめていきますね。

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