こんにちは。前回の「転勤になって自宅を賃貸に出す」場合の疑問2つ目、「転勤から戻ってきた時に出て行ってもらえるか」について、不動産屋さんに確認したことを共有します。
基本的には契約形態として２種類考えられるとのことでした。3つ目に転勤族向けにリロケーション系の会社が提供している転貸借契約もありますが、今日は大家ー入居者の契約前提で、2種類の契約を書きますね。
目次
転勤で考えられる賃貸の契約形態は2種類
いわゆる普通の賃貸契約。契約期間は最短1年以上。
市場価格の家賃が得られます。また、家賃の値上げ（値下げ）が可能。
借り手の権利が尊重される為、転勤が終わったタイミングですぐに出て行ってもらえない。
家賃を滞納していても大家が更新を拒むことはできない。
オーナーからの更新拒否や解約には正当な理由（大家が住む、建て替える等）が必要（借地借家法第28条）。それでも入居者が申し入れを拒否する場合、裁判となる。
正当な理由で立ち退いてもらう場合も、家賃の6か月分程度の立ち退き料を大家が支払う必要あり。
1年以内の期間から2年、5年、10年など入居期間を決めて契約する。
書面で期限を定め、契約期間の6カ月前に必ず書面で契約期間終了の通知をしなければならない。
契約期間終了で確実に退去してもらえる（双方合意で再契約も可能）ので、転勤から戻った時に確実に住むことができる
家賃が若干安く設定される（8割など）、期限付きだと借り手が敬遠する可能性もある
転勤族の友人にも聞いてみたところ、「最初定期で貸していたが家賃も安いし、途中から普通賃貸に切り替えた」とのことでした。
私はたまたまVoicyという音声配信でウラケン不動産というチャンネルを聞いているのですが、そこで「ウラケン氏はほぼほぼ定期借家契約でやっている」というひとことがあったので、ぐぐってみました。
ウラケンさんの話によると、
・定期借家契約で借りてが決まらないということはない。ウラケン不動産は９９％定期借家で契約している。
・むしろ、変な借り手だった場合に期間が終わったら出て行ってもらうというメリットがある
・ただし、市場の５％しか定期借家契約はない。理由は不動産業者が嫌がるため
・嫌がる理由は
ー更新事務手数料（半月～1カ月分）が入らなくなる、契約手続きや解約通知が煩雑などの理由だそうです。
借り手には、これは入居者が変な人だった場合に住環境を守る為。2年間住んでもらって問題なければ再契約してもらうと取り決めれば納得してもらえる。
不動産業者には、2年後再契約する際にちゃんと仲介手数料が入ると説明する
ことで、問題ないとのことです。
さて、何件も不動産を持ち不動産投資を行う場合と、持ち家を賃貸に出す場合はだいぶ情報格差がありそうで、不動産業者と波風を立てて定期借家にこだわるか悩むところです。
頭にいれて、業者を見比べる際に考えていきたいと思います。
不動産ビジネスは情報の非対称性が激しい
よく言われることですが、家を建てる、土地を買う、家を貸す、借りる、って、不動産業者は何度もやることですが、普通の人は人生に何度もやることじゃないですよね。
なので、「不動産業者が知っていること」と「一般人が知っていること」にものすごい情報量の差がありますね。
私も20歳前後の頃に下宿の部屋を変えようとして、不動産屋さんと部屋を見て、仮契約をしてから「やはりこの部屋は不便だしやめておこう」と思った時、親に頼って「親が了承していないから契約は無効」と主張してもらい、申込金を返してもらった記憶があります。これ、自分では思いつかなかった論法でした。
今回も、不動産屋さんや管理会社との相性も含め、慎重に判断していきたいと思います。
終わりに
写真は何年か前の2月に行っていたスリランカです。意外と近いのと、ヒョウやクジラなど子供が喜ぶ動物にであること、仏像など遺跡が結構あることが大人にも子供にも良かった印象の国です。
今年は海外との行き来が緩和されそうという期待をもっていますが、どうかなぁ。さすがに3年目、鎖国はやめてほしい今日この頃ですね。
みなさん良い1日を！
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