こんにちは。不用品を処分した後、いよいよ自宅をリフォームしたり不動産賃貸の広告を出していくことになりますが、最初に心配になるのが「どの不動産会社・管理会社を選べばよいのか」です。
不動産業界はただでさえ情報の非対称性が大きく、一般の人は人生で何度も住居を買ったり売ったり、貸したり借りたいしないものですよね。なので、
ぼったくられないだろうか・・・
と不安になってしまいます。
ここでは、有馬家が不動産管理会社を検討するにあたって直接不動産会社に確認したことを、メリット・デメリットに整理しながらお伝えします。
★これから自宅を賃貸に出す人、賃貸業・大家さんを始めようとしている方の参考になれば幸いです。
目次
自宅を賃貸に出すにあたり疑問に思ったこと
以前の投稿で、疑問に思ったことをリストアップしましたが、本日は管理会社+不動産仲介会社の選び方ですね。
- 自分の家を賃貸に出したらいくらくらいになるか
- 転勤から戻ってきた時に出て行ってもらえるか
- 査定～借り手の募集～賃貸契約、退去までの流れは
- 自宅に家具や電化製品が残っている場合の扱い
- 仲介手数料や管理委託費用はいくらか
- どんなトラブルが想定されるか
- 仲介会社・管理会社はどうやって選べばよいか。
- 確定申告でもどるお金は
- 自宅が夫婦共同名義の時の賃貸契約取り扱いは、税は
下記投稿で全体手順は書いていますので、こちらをご参照ください。
管理会社の選び方 賃貸に出す前に比較した点
1社目に聞いた内容をベースに、下記項目を比較していきました。
以下に確認を取りました。地場の不動産屋さんは名前を伏せています。管理会社といっても結局賃貸不動産会社にコンタクトして確認しました。（入居者がすでにいて管理会社を変更する場合は管理会社に直接連絡すると思います）
- （大手）大京穴吹不動産
- （大手）リロケーション
- （大手フランチャイズ）アパマンショップ提携管理会社
- （大手フランチャイズ）minimini 提携管理会社
- （地元中堅）N不動産
- （地元不動産）K不動産
管理手数料の相場は5%＋消費税でした。最も安かったのは３％+税、最も高かったのは大手フランチャイズと提携の地元不動産会社の月1万円でした。
大手の大京穴吹不動産は家賃保証や設備修理補償などサポートが手厚い場合は８％（トータルプラン）、手厚くない場合は５％のプラン（バリュープラン）を用意しています。
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/owner/mansion/
リロケーションの場合も見回りや設備修繕費を補償するサービスメニューがありました。通常管理費用に追加で2.2%だそうです。（現時点の情報、最新の情報をご確認くださいね）
https://www.tenrusu.jp/detail/
満室率は客付けと連動するので確認しました。空室を放置している会社だと心配ですよね。
ただ、JRの新快速が止まる駅周辺なので、おおむねどこも９６％とのことでした。
管理室数については、あまりに少人数で管理していないかを確認する為に聞きました。
2名で1000室というところから、10名で6000室、900室を2名＋昼間営業担当で と様々でした。
家賃保証オプションとは、入居者が家賃を滞納した場合に管理会社が大家さんへ家賃の支払い保証を行うというものです。
上述の大京穴吹不動産トータルプランでは、管理手数料８％で全期間家賃保証されます。リロケーションも全期間家賃補償がありました。但しいずれの場合も、空室中の家賃保証はありません。
一方、アパマンやミニミニなどでも、入居者に保証会社の加入を義務づけるところがほとんどです。借りる人には連帯保証人を立てなくて良いというメリット、大家には保証会社が家賃の未払いを補償してくれるというメリットがあります。
参考：賃貸保証会社（家賃保証会社）とは？ 基本的な仕組みと利用時の注意点
地元の不動産屋さんでは、オリコフォレントなどの保証会社を付けるとのことでした。（家賃の48か月分保証）
一般的には下記のような内容です。
・入居者の苦情・クレーム対応
・建物の点検
・共有スペースの掃除
・家賃の集金代行
・退去時の立会いからリフォーム
・設備の故障対応
大京穴吹不動産やリロケーションジャパンは、独自のコールセンターがあったり、設備修繕費を一定額まで負担してくれるオプションサービス（管理手数料が高いプラン）を用意していました。ただ、「設備の修繕費はX万円まで持つが、設備が新品交換となった場合はオーナー負担」というルールがありました。
我が家はたまの一時出費を負担するほうが、定額オプション制より性に合っていました。
大手は退去業務手数料、設備点検料などが請求されるようなルールがあったり、入居時は業者によるハウスクリーニング必須、リフォーム必須 といった規定がある会社もありました。
他に、契約更新の際に更新業務手数料がかかるケースはまぁまぁありました（契約書と人が動くのならそれは当然かも
不動産会社と直接話して知った驚きの事実
驚きの事実、それは、
「分譲賃貸の場合、ほとんどの大家さんが自主管理としている」と複数の不動産屋さんが言われたことです。
遠方に住んでいても、自主管理が多いと。
何かあったばあいは、入居者さんからまず不動産屋さんに連絡が来て、そこから大家さんにフォローを入れているそうです。
まぁ確かに、分譲マンションには管理人さんが常駐しているし、それもありかもしれません。。。
管理会社について相当調べたあとに知った衝撃の事実でした。
次回は賃貸仲介の不動産会社の選び方についても整理します。
自宅を賃貸に出そうと検討されている方、出している方からのコメントや質問もお待ちしております。
ではでは！
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