【自宅を賃貸に出す】貸すのと売るのとどちらが得か？【共働きからFIRE】

こんにちは、有馬なりです。自宅を賃貸に出す中で、専業不動産投資家の方に相談する機会がありました。物件情報と合わせていくつか相談したらアドバイスをいただきましたので、考えたことを共有したいと思います。

自宅を賃貸に出すより、売却する方が利益が出る場合もある

転勤する時、「5年で帰任する」と決まっている人は「定期借家契約」で賃貸に出すのが良いでしょう。

しかし、海外転勤や各県を転々とする転勤で、「いつ帰るかわからない」という方は、「普通賃貸契約」を考える方が多いと思います。私たちもそうです。

しかし、専業の不動産投資家の方にこういったアドバイスをいただきました。

広い部屋の高い家賃を払える層は、持ち家を購入する。

家賃10万円以上の家賃となると、ローンを組んで持ち家を購入するほうが良いと考える方も多いですね。

転勤者が借り上げ社宅として賃貸を探す場合もありますが、ボリュームは少ないとのこと。賃貸ユーザーのボリュームゾーンは、やは小さめの物件となるそうです。それはその通りだと思います。

単位面積あたりの家賃収入は、小さい物件の方が高い

また、単位面積あたりの家賃収入は部屋の狭い物件の方が高いとのこと。

どういうことかというと、例えばとある駅前で20㎡の物件の家賃相場が6万円だからといって40㎡はその2倍の12万円が相場かというと、もう少し安いということ。

つまり、広い物件1件で家賃を得るよりも、狭い物件２件の方が得られる家賃が高いということです。

（同じ論法で最近都心で15㎡を切る部屋と豪華共用スペースを組み合わせた物件が話題になっていました）

賃貸で入居中は、売れないので資産価値が下がる

もう１つ頂いたアドバイスです。中古物件を買いたいと思っている人は、実需、つまり実際に住みたいと思っている人と投資家に分かれます。

実需の方は、「賃貸　居住中」であれば買いません。

一方、投資家の方は上述の「投資効率」から考えると小さい物件を好みます。

よって、賃貸が長くなると資産価値が下がる　とのことです（もちろん築年数も上がっていきますし）

投資観点なら、売ってその金額で２つ賃貸用物件を購入する

上記2点の理由から、今の自宅に戻る予定がないのならば、売ってそのお金で小さい投資用物件をいくつか手に入れたほうが収入としては効率が良いよ、というアドバイスでした。

結局、自宅を賃貸に出すにも売却するにも出口戦略は必要

転勤や親から譲り受けたなどで、自宅を賃貸に出そうと考えている人は私も含め、「今遊ばせておくのももったいないし」「当面の家賃収入」ということで考えられていると思います。

もちろん、お金の効率性だけで「じゃあ売ろう」と考えられる人は多くはないと思います。多くは、「いつかは戻る可能性もある」とか、「何かお金に困った時まで売らずに持っておきたい」「その地域を気に入っている」「子供が帰ってきたいというかもしれない」など、「念のため」または「思い入れ」またはそのミックスで、踏み切れないのではないでしょうか。

我が家の場合は、思い入れ１０％、念のため９０％くらいですが。

ボリュームゾーンを離れても物件として需要がある地域なので、当面は貸しつつ、もう1件自宅用の家が手に入れば手放すことを考えるかもしれません。

投資と割り切るには感情が入ってしまうものですね。

たった１つの例ですが、ご参考になれば幸いです。

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