おはようございます。有馬なりです。今日は億までの道 共働きでやってきたことで書いた3つ目、「家にお金をかけない」について詳しくお伝えします。
結論からいうと、「共働きで住宅ローンを最小化したらFIREは難しくない」ということを、若い共働き夫婦や、これからお金を貯めていきたいがマイホームについて考えている人にお伝えできればと思います。
注）個人の価値観です。「家こそ人生で最も長く過ごす場所、私は好みの家を注文住宅で立てて生涯引っ越しせず過ごすのだ」という人向けの考えではありません。
目次
家にお金をかけない方が良い２つの理由
家というのは人生でもっとも高い買い物です。首都圏の新築マンション平均価格はこの秋で6750万円を超え、東京23区では1億円を超えるマンションが増えてきています。
参考記事 首都圏マンション平均価格6750万円 バブル期超え過去最高に（2021年11月29日 NHKニュース）
地方はどうかというと、昨日（2022年2月1日）のニュースによると、近畿二府四県の新築マンション平均販売価格は4500万円を超えたそうです。
一方、中古マンション市場も値上がりしているとはいえ、新築よりは安いです。
首都圏内での中古マンション平均希望売り出し価格は4218万円 近畿圏で2619万円です
（2021年7月時点、首都圏中古マンション、7月は4218万円 3カ月連続上昇 より引用）
首都圏の新築マンション平均価格と中古希望売り出し価格には2500万円の差があります。
ここで、新築マンションと中古マンションで、ローンの返済金額がどのくらい差があるか？
計算してみましょう。
仮に頭金1000万円で6000万円のマンションを買うために5000万円のローンを組む場合、
頭金1000万円で4000万円のマンションを買うために3000万円のローンを組む場合を
全く同じ金利（1.3%)とローン返済期間(30年間）で、元金均等返済で比較してみましょう。計算はフラット３５のローンシュミレーションサイトで行いました。
頭金1000万円で6000万円の新築マンションを買うために5000万円のローンを組む場合、毎月返済額は19.4 万円、総返済金額は5,978 万円
頭金1000万円で4000万円の中古マンションを買うために3000万円のローンを組む場合、毎月返済額は11.6 万円、総返済金額は3,587 万円
5000万円を借りたら利息に978万円払う必要がありますが、3000万円だけ借りたら利息は587万円です。
月々の返済額は、19.4-11.6＝7.8万円の差があります。
（もし変動金利でローンを組んで将来金利が上昇すると、返済金額はさらに膨らみます。）
ここで、計算。
中古マンションを購入し、新築マンションを買ったつもりで、月々の返済額の差額7.8万円を毎月投資に回し、年利４％で30年間運用してみます。 （新生銀行のシュミレーションで計算）
もちろん投資は自己責任、元本保証はありませんが、年４％はインデックス投資などで運用した場合、過去数十年の統計データから安全な数字として見込まれている範囲です。
7.8万円を毎月投資に回し、年利４％で30年間運用すると、積み立て金額と運用益の合計は5363万円毎月19万円のローンや投資を回すかはおいておいて、単純比較として考えてみてください。
単なる借金の利息にお金を払うより、自分の貯蓄が増えるほうが嬉しくないですか？
- こだわって立てた注文住宅。ところが家を買ってすぐに転勤辞令。思い入れのある家を人に貸すなんて嫌なので、妻子は持ち家に残り、夫は寂しいが単身赴任。
- 家を共同名義でローンを組んで購入したが、離婚。家は夫が住み続けることになり、残りローンを夫婦間で精算することに。
- 家を買い、子供の教育費がかさむタイミングでリストラにあい収入減。リフォーム費用もかさむ。
- 家を買ってローンがまだ20年残っているタイミングで大雨で床上浸水、木造の家は悪臭とカビで住めなくなってしまった。
- 子どもが独立し、夫婦しか済まなくなった今の家は広すぎるが、手放そうにも住む場所は必要で、売るに売れない。30歳で建てた家は老後暮らしのバリアフリーには対応していない。
上に書いたような話、見聞きしたことはありませんか？
ライフステージによって、住みたい場所、必要な広さも間取りも変わるし、転勤があるかもしれない。転職したくなるかも。
そんな時、ローンがたっぷりついた持ち家は、重荷です。
そして、「子どもの教育に向いた場所」や、「共働き家庭に便利な場所」は、探せば賃貸でもあるのです。（分譲マンションの賃貸とか）
有馬家の場合：共働きに便利な場所に中古マンションを購入。転勤した後は貸して家賃収入
結婚した当初は、会社が若い夫婦向けに貸してくれる築40年超え、２Kの社宅住まいでした。昭和の団地的なエレベータのない4階に20リットルの灯油タンクを２つかかえて上り、冬は結露で窓がびちゃびちゃでした。しかし家賃は格安でしたので、お金を貯めることができました。
社宅は手狭なので、不動産屋さんに土地を探しにいきました。
JRの新快速が停まる駅から徒歩15分以内の土地ないですか？
というと、
まず絶望するところから始めてください！
と説教されました。
そもそも便利なところに新築土地はないし、高い。しかも都会ではない為皆さん45坪以上の土地を買って家を建ててらっしゃる。だいたい5000万円はかかる計算でした。
あとは先の投稿にも書きましたが、ローンを払い終わった定年後、夫婦の出身地から離れた土地に骨をうずめるか住考えたら、NOでした。
共働き家庭なので、駅からも保育園からも近いマンションを探し回りました。この時点で「駅から遠いけど広い」というチョイスではありません。
結果、ちょうどいい場所に中古マンションがあり、「ここに空きが出たら買うね」と言っていた半年後、空きが出たので購入し、200万円ほどかけてリフォームしました。
その数年後に転勤辞令が出て、今そのマンションは人に貸しています。
借り手はつく駅から近い場所なので、今後も空き室の心配はしていません。
現在は、転勤先で借り上げ社宅に住んでいます。住環境に淡泊なので、特に不満はありません。
今後どこに住むかわかりませんが、最初に買ったマンションに戻る予定がないため、老後の住まいは別に中古で購入するかもしれません。50代で新築ローンとか、わが家にはありえないです。
住む場所は特に決めていませんが、日本に半年、海外のAirBnBに半年住む暮らしもよいなと思っています。
上に書いたように、中古持ち家派ですね。理由は貸せるから。
資産価値の高い、便利な場所に中古を購入することが良いと思います。
ではまた！良い1週間をお過ごしください。
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